Project updates
Post-Growth City: een nieuwe grond-houding
Meer dan twee jaar geleden zijn BURA en Crimson Historians and Urbanists op eigen initiatief begonnen aan het ontwerpend onderzoek Post-Growth City: een zoektocht naar ruimtelijke concepten en ideeën voor een meer duurzame en rechtvaardige stad. Het creëren en versterken van duurzame en gezonde steden, wijken en dorpen is inmiddels de doelstelling van bijna elke ruimtelijke ontwikkeling in Nederland. Terwijl er op veel plekken hard wordt gewerkt om hiertoe te komen, zien we dat de huidige manier van stadsontwikkeling nog te vaak gebieden oplevert die minder inclusief en divers zijn dan men zou willen en die nog te vaak een grote impact hebben op het milieu en het klimaat. Deze story gaat in op het aspect grond en waarde.
Het huidige systeem
Wanneer we het huidige systeem beschouwen vanuit grond en waarde, zien we een tweetal belangrijke onderwerpen die we hier kort aansnijden, namelijk: steden als groeimachines en grond en waardeontwikkeling.Steden zijn centra van groei, zowel demografisch als economisch. Stadsontwikkeling is decennialang ingezet om de groei van productie, consumptie, handel en uitwisseling van diensten en goederen te faciliteren (Xue, 2022 – Urban planning and degrowth: a missing dialogue. The International Journal of Justice and Sustainability). Dit heeft de stad enerzijds veel gebracht, maar leidt ook tot extreme uitwassen die moeilijk publiek te sturen zijn. Denk bijvoorbeeld aan de discussies over datacenters, uitbreiding van grootschalige bedrijventerreinen, hypertoerisme, grondspeculatie, gentrificatie en woningnood.
We zien een stedelijke ontwikkeling die een praktijk lijkt te zijn geworden waarbij we enerzijds de groei faciliteren (groei van kantoren, banen, mobiliteit, woningen, toeristen etc.) en anderzijds zoveel mogelijk de negatieve effecten van groei proberen te compenseren. Het moeilijke daarbij is dat stedelijke ontwikkeling deze groei wil faciliteren, maar zelf ook extreem afhankelijk is van groei. De opbrengsten van deze groei, zoals de verkoop van gronden, parkeeropbrengsten en toeristenbelasting, zijn binnen dit systeem namelijk noodzakelijk om te kunnen investeren in de kwaliteit van de stad. Het gaat dan om allerlei hedendaagse opgaven als vergroening, klimaatadaptatie, sociale gelijkheid en energie transitie.
‘’Het publieke domein en diensten zijn afhankelijk gemaakt van grondopbrengsten woningen en vastgoed’’ (Edwin Buitelaar, PBL)
Naast de stad als groeimachine heeft het concept van “grondeigendom” heeft een enorme invloed gehad op de stedelijke ontwikkeling zoals we die nu kennen. Het probleem is dat de grondeigenaar het recht geeft om zelf woningen te bebouwen, het zogenoemde zelfrealisatierecht. Daarmee doemt een mededingingsvraagstuk op en wordt de concurrentie uitgeschakeld. Bestaande instrumenten om de waardeontwikkeling van grond eerlijker te verdelen, zoals een grondbelasting, zijn politiek gezien heel gevoelig. Daarnaast is de stedelijke ontwikkeling zo verweven met de financiële wereld, dat veranderingen moeilijk door te voeren zijn. Zo is bijvoorbeeld het rendement van projecten gekoppeld aan pensioenfondsen, en is de marktvraag gekoppeld aan de renteontwikkeling, beleggingen en hypotheken.
Het is een uitdaging om de machtsverhoudingen te veranderen binnen het stedelijk ontwikkelingsproces. Een benadering waarbij bewoners gelijkwaardige partners zijn en waarin waarde niet alleen financieel wordt bepaald, is cruciaal. Gemeentes als Amsterdam en Rotterdam experimenteren met andere vormen van grondeigendom en type partijen, zoals zelfbouw, CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap), Wooncoöperaties en CLT (Community Land Trust), maar het aandeel op het totaal blijft beperkt. Het is belangrijk dat er veel meer diversiteit komt in type partijen die mogen en kunnen bouwen, en zeggenschap krijgen over de ontwikkeling van buurten.
‘’De verbondenheid is erg belangrijk, hoe zorg je dat er ruimte is voor democratie en eigenaarschap’’ (Theo Stauttener, Stadkwadraat)
Grond en waarde in de Post-Growth City
De Post-Growth City zal een stad zijn waar het welzijn van de planeet en haar inwoners voorop staat. Economische groei is dan niet langer de drijfveer van de stad. Om het welzijnsniveau van de stad te garanderen, leunt de stad op een breed scala van collectieve voorzieningen die in stand worden gehouden door stedelijke gemeenschappen/ collectieven en meenten. De gemeentes spelen hier een coördinerende en faciliterende rol, doormiddel van het departement van meenten.
Binnen grond en waarde zien we een drietal principes die de contouren schetsen van de Post-Growth City:
- Meer zeggenschap voor bewoners, om zo een werkelijk democratisch beslissingsproces te maken.
- Behoud van gecreëerde waarde binnen een gebied, zodat toekomstige ambities vanuit een lokale bron gefinancierd worden, in plaats dat een externe investeerder noodzakelijk is.
- Niet afwentelen van negatieve effecten, waarbij wordt nagedacht over de impact van een ontwikkeling, zowel lokaal en globaal, nu en straks.
Kunnen we het concept van grondeigendom herzien?
Grond en ontroerend goed zijn kwetsbaar voor speculatie. We zijn als samenleving de zeggenschap over onze grond kwijtgeraakt, terwijl alle grote transities een ruimtelijke impact hebben. Dit vraagt om een benadering die de dynamiek van het grondeigendom als basis neemt en stuurt op een meer divers grondbeleid. Op lange termijn kunnen instrumenten zoals grondbelasting, erfpacht en planbatenheffing zijn effect hebben, maar deze maatregelen zijn politiek gezien ingewikkeld. Op korte termijn zou de overheid nog meer kunnen sturen op het benutten en transformeren van grond met partijen die een echt sociaal en ecologische duurzame bijdrage willen leveren aan de maatschappij. Denk daarbij aan coöperaties, woningbouwverenigingen, progressieve ontwikkelaars, burgerinitiatieven, de rijksoverheid, gemeenten zelf en semioverheden als Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten, stichtingen en waterschappen. Deze ‘grondkaart’ moet je uiteraard afzetten tegen de ruimtelijke opgaven die er spelen (verstedelijking, energietransitie, klimaatadaptatie) en kijken of je daarmee het juiste gebruik op de juiste plek krijgt.
‘Het bedenken van nieuwe instrumenten zoals bouwplicht en belasting is ingewikkeld. Maar bestaande instrumenten zoals onteigening worden niet of nauwelijks toegepast’’ (Erwin van der Krabben, Radboud Universiteit).
